Voraussetzung: Es steht im Mietvertrag
Betriebskosten trägt der Mieter nur, wenn das im Mietvertrag vereinbart ist. Ein Verweis auf die Betriebskostenverordnung genügt. Ohne Vereinbarung sind die Kosten mit der Miete abgegolten. Außerdem gilt das Wirtschaftlichkeitsgebot: Umlegen darfst du nur, was bei ordentlicher Bewirtschaftung angemessen ist.
Die 17 Kostenarten nach § 2 BetrKV
| Nr. | Kostenart | Typischer Inhalt |
|---|---|---|
| 1 | Laufende öffentliche Lasten | vor allem die Grundsteuer |
| 2 | Wasserversorgung | Wassergeld, Zählermiete, Wartung |
| 3 | Entwässerung | Abwasser- und Niederschlagswassergebühren |
| 4 | Heizung | Brennstoff, Betriebsstrom, Wartung, Abrechnung durch den Messdienst |
| 5 | Warmwasser | zentrale Warmwasserversorgung |
| 6 | Verbundene Heizungs- und Warmwasseranlagen | wenn beides aus einer Anlage kommt |
| 7 | Aufzug | Betriebsstrom, Wartung, Prüfung |
| 8 | Straßenreinigung und Müllbeseitigung | öffentliche Gebühren und Müllabfuhr |
| 9 | Gebäudereinigung und Ungezieferbekämpfung | Treppenhaus, Keller, Gemeinschaftsflächen |
| 10 | Gartenpflege | Pflege von Grünflächen und Spielplätzen |
| 11 | Beleuchtung | Strom für Außen- und Gemeinschaftsflächen |
| 12 | Schornsteinreinigung | Kehr- und Messgebühren |
| 13 | Sach- und Haftpflichtversicherung | Gebäude-, Glas-, Haftpflichtversicherung |
| 14 | Hauswart | ohne Anteile für Reparatur und Verwaltung |
| 15 | Antennen- und Verteilanlagen | eingeschränkt, siehe unten |
| 16 | Einrichtungen für die Wäschepflege | gemeinschaftliche Waschmaschinen und Trockner |
| 17 | Sonstige Betriebskosten | nur, wenn im Mietvertrag einzeln benannt |
Sonderfall Kabel-TV
Seit dem 1. Juli 2024 dürfen Gebühren für den Kabel-TV-Empfang nicht mehr über die Betriebskosten umgelegt werden. Für neu errichtete Glasfaseranschlüsse gibt es ein eng begrenztes Bereitstellungsentgelt. Prüf deine Hausgeldabrechnung: Viele WEGs führen den Posten noch auf.
Sonstige Betriebskosten
Unter Nummer 17 fallen laufende Kosten, die nicht in den anderen Gruppen stehen — etwa die Wartung von Rauchwarnmeldern oder die Prüfung von Feuerlöschern. Umlegen darfst du sie nur, wenn sie im Mietvertrag einzeln benannt sind. „Sonstige Betriebskosten" allein reicht nicht.
Was nicht umlagefähig ist
- Verwaltungskosten — auch die Vergütung der WEG-Verwaltung.
- Instandhaltung und Instandsetzung — Reparaturen, Ersatz, Renovierung.
- Erhaltungsrücklage — die Zuführung zur Rücklage der WEG.
- Bank- und Finanzierungskosten — Kontoführung, Zinsen.
- Leerstand — der Anteil leerstehender Einheiten bleibt beim Vermieter.
Gerade in der Hausgeldabrechnung stehen umlagefähige und nicht umlagefähige Posten nebeneinander. Wie du sie trennst, steht im Ratgeber Von der Hausgeldabrechnung zur Nebenkostenabrechnung.
Wie Mietwalter hilft
Mietwalter liest deine Hausgeldabrechnung, ordnet jeden Posten einer Kostenart zu und lässt eindeutig nicht umlagefähige Posten wie Verwaltervergütung oder Rücklagenzuführung draußen — mit Verweis auf die Stelle im Beleg. Mehr zur Nebenkostenabrechnung mit Mietwalter.
Häufige Fragen
Ist die Grundsteuer umlagefähig?
Ja, als laufende öffentliche Last des Grundstücks. Bei Eigentumswohnungen steht sie nicht in der Hausgeldabrechnung, weil der Bescheid direkt an dich geht — du musst sie deshalb selbst ergänzen.
Darf ich die Verwaltervergütung der WEG umlegen?
Nein. Verwaltungskosten gehören nicht zu den Betriebskosten, auch wenn sie in der Hausgeldabrechnung stehen.
Sind Reparaturen umlagefähig?
Nein. Instandhaltung und Instandsetzung trägt der Vermieter. Umlagefähig sind nur laufende Kosten wie Wartung oder Prüfung.
Dieser Ratgeber gibt einen Überblick und ersetzt keine Rechtsberatung. Im Einzelfall — etwa bei abweichenden Klauseln im Mietvertrag — hilft ein Mieterverein, Haus & Grund oder eine Kanzlei für Mietrecht.