Hausgeld ist nicht gleich Nebenkosten
Das Hausgeld deckt alles, was die Eigentümergemeinschaft ausgibt: Betriebskosten, aber auch Verwaltung, Reparaturen und die Rücklage. Dein Mieter zahlt davon nur die umlagefähigen Betriebskosten. Die Hausgeldabrechnung ist deshalb Ausgangsmaterial, nicht das Ergebnis.
Schritt 1: Umlagefähige Posten heraussuchen
Geh die Einzelabrechnung für deine Wohnung Posten für Posten durch. Umlagefähig sind die Kostenarten aus der Betriebskostenverordnung — wenn dein Mietvertrag sie vorsieht. Viele Verwaltungen markieren umlagefähige Posten bereits; prüf die Markierung trotzdem.
- Übernehmen: z. B. Wasser, Abwasser, Müll, Gebäudereinigung, Gartenpflege, Allgemeinstrom, Versicherung, Hauswart.
- Weglassen: Verwaltervergütung, Instandhaltung, Zuführung zur Erhaltungsrücklage, Bankgebühren.
Schritt 2: Grundsteuer ergänzen
Die Grundsteuer steht nicht in der Hausgeldabrechnung — der Bescheid geht direkt an dich. Ist sie im Mietvertrag als Betriebskosten vereinbart, ergänzt du sie aus dem Grundsteuerbescheid für den Abrechnungszeitraum.
Schritt 3: Heizkosten und CO₂-Anteil übernehmen
Die Heizkosten kommen aus der Heizkostenabrechnung des Messdienstes, die nach Verbrauch und Fläche aufteilt. Seit 2023 gilt außerdem das Kohlendioxidkostenaufteilungsgesetz: Je nach Energiebilanz des Gebäudes trägt der Vermieter einen Teil der CO₂-Kosten. Diesen Anteil ziehst du von den Heizkosten des Mieters ab. Viele Heizkostenabrechnungen weisen die nötigen Angaben bereits aus.
Schritt 4: Den richtigen Umlageschlüssel nehmen
Maßgeblich ist zuerst, was im Mietvertrag steht. Haben du und dein Mieter nichts anderes vereinbart, legst du die Betriebskosten einer vermieteten Eigentumswohnung nach dem Schlüssel um, der in der WEG gilt — oft Miteigentumsanteile (§ 556a Abs. 3 BGB). Widerspricht dieser Schlüssel billigem Ermessen, gilt die Wohnfläche. Mehr dazu im Ratgeber Umlageschlüssel.
Schritt 5: Zeitanteil und Vorauszahlungen
Ist dein Mieter im Abrechnungsjahr ein- oder ausgezogen, rechnest du die Kosten auf seine Nutzungszeit um. Zum Schluss ziehst du die Vorauszahlungen ab, die er im Abrechnungszeitraum tatsächlich geleistet hat — heraus kommt Nachzahlung oder Guthaben.
Schritt 6: Formal sauber und rechtzeitig
Eine Abrechnung muss nachvollziehbar sein: Gesamtkosten je Kostenart, der verwendete Schlüssel, der Anteil deines Mieters und die Vorauszahlungen. Und sie muss innerhalb von zwölf Monaten nach Ende des Abrechnungszeitraums beim Mieter sein — auch wenn die WEG spät abrechnet.
Wie Mietwalter das übernimmt
Du lädst Hausgeldabrechnung, Heizkostenabrechnung und Grundsteuerbescheid hoch. Mietwalter trennt die umlagefähigen Posten heraus, rechnet taggenau nach dem Mietvertrag, zieht den CO₂-Vermieteranteil ab und zeigt dir zu jeder Zeile die Stelle im Beleg. Fehlt etwas, sagt er dir, was. So funktioniert es im Detail.
Häufige Fragen
Darf ich die Hausgeldabrechnung einfach an den Mieter weitergeben?
Nein. Sie enthält nicht umlagefähige Kosten und ist nicht nach den Regeln des Mietvertrags aufgeteilt. Dein Mieter braucht eine eigene Betriebskostenabrechnung.
Welcher Umlageschlüssel gilt bei einer vermieteten Eigentumswohnung?
Der aus dem Mietvertrag. Ist dort nichts vereinbart, gilt der Schlüssel der WEG — oft Miteigentumsanteile —, solange er nicht billigem Ermessen widerspricht (§ 556a Abs. 3 BGB).
Was ist, wenn die WEG-Abrechnung erst spät kommt?
Die Zwölf-Monats-Frist läuft trotzdem. Frag früh bei der Verwaltung nach und halte nach, wenn die Abrechnung ausbleibt.
Dieser Ratgeber gibt einen Überblick und ersetzt keine Rechtsberatung. Im Einzelfall — etwa bei abweichenden Klauseln im Mietvertrag — hilft ein Mieterverein, Haus & Grund oder eine Kanzlei für Mietrecht.