Die Grundregel: Wohnfläche
Haben die Mietparteien nichts anderes vereinbart, werden Betriebskosten nach dem Anteil der Wohnfläche umgelegt. Kosten, die nach erfasstem Verbrauch entstehen, werden nach Verbrauch umgelegt (§ 556a Abs. 1 BGB).
Die üblichen Schlüssel im Überblick
| Schlüssel | Typisch für | Worauf du achten musst |
|---|---|---|
| Wohnfläche | Grundsteuer, Versicherung, Gartenpflege, Allgemeinstrom | Die tatsächliche Fläche zählt, nicht eine falsche Angabe im Vertrag. |
| Personen | Müll, Wasser ohne Zähler | Personenzahl je Monat sauber festhalten — sie ändert sich. |
| Einheiten | Kosten, die je Wohnung gleich anfallen | Jede Wohnung trägt denselben Anteil, unabhängig von der Größe. |
| Verbrauch | Heizung, Warmwasser, Wasser mit Zählern | Nur möglich, wenn der Verbrauch gemessen wird. |
| Miteigentumsanteile | Vermietete Eigentumswohnungen | Gilt ohne andere Vereinbarung nach § 556a Abs. 3 BGB, wenn die WEG so verteilt. |
Heizkosten: Verbrauch und Fläche
Für Heizung und Warmwasser gilt die Heizkostenverordnung: 50 bis 70 Prozent der Kosten werden nach Verbrauch verteilt, der Rest nach Fläche. In bestimmten Gebäuden sind es genau 70 Prozent nach Verbrauch. Wird nicht verbrauchsabhängig abgerechnet, darf der Mieter seinen Anteil um 15 Prozent kürzen. Die Aufteilung übernimmt in der Regel der Messdienst in der Heizkostenabrechnung.
Rechenbeispiel
Die Müllgebühren für das Haus betragen 1.200,00 €. Das Haus hat 300 m² Wohnfläche, die Wohnung deines Mieters 75 m². Umgelegt nach Wohnfläche ergibt das 1.200,00 € × 75 ÷ 300 = 300,00 €.
Ist der Mieter erst zum 1. April eingezogen, trägt er nur den Anteil für seine Nutzungszeit: 275 von 365 Tagen, also 300,00 € × 275 ÷ 365 = 226,03 €. Probier es mit deinen Zahlen im Umlage-Rechner aus.
Kann ich den Schlüssel ändern?
Grundsätzlich nur mit Zustimmung des Mieters. Eine Ausnahme: Wird der Verbrauch neu erfasst — etwa nach dem Einbau von Wasserzählern —, darfst du für künftige Abrechnungszeiträume auf eine verbrauchsabhängige Umlage umstellen. Das musst du vor Beginn des Abrechnungszeitraums erklären.
Wie Mietwalter den Schlüssel bestimmt
Mietwalter übernimmt den Umlageschlüssel aus deinen Belegen und rechnet den Zeitanteil taggenau aus dem Mietvertrag. In der Abrechnung siehst du zu jedem Posten, nach welchem Schlüssel er verteilt wurde und woher der Schlüssel stammt. Mehr zur Nebenkostenabrechnung mit Mietwalter.
Häufige Fragen
Was gilt, wenn im Mietvertrag kein Umlageschlüssel steht?
Dann wird nach Wohnfläche umgelegt, verbrauchsabhängige Kosten nach Verbrauch. Bei einer vermieteten Eigentumswohnung gilt ohne Vereinbarung der Schlüssel der WEG, solange er nicht billigem Ermessen widerspricht.
Darf ich verschiedene Schlüssel für verschiedene Kosten verwenden?
Ja, wenn das vereinbart oder gesetzlich vorgesehen ist — zum Beispiel Heizkosten nach Verbrauch und Grundsteuer nach Fläche. In der Abrechnung muss für jede Kostenart erkennbar sein, welcher Schlüssel gilt.
Dieser Ratgeber gibt einen Überblick und ersetzt keine Rechtsberatung. Im Einzelfall — etwa bei abweichenden Klauseln im Mietvertrag — hilft ein Mieterverein, Haus & Grund oder eine Kanzlei für Mietrecht.